市場快訊

看淡前景？壽險、建商「商用交易」量縮

報導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2023-11-28

新聞?wù)?/span>

壽險、建商商用交易量縮大型買方重塑布局策略

壽險業(yè)、建商為兩大商用不動產(chǎn)大型買方，在2023年投資動能卻雙雙熄火。(圖/信義全球資產(chǎn)公司提供)

【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】壽險業(yè)、建設(shè)公司為兩大商用不動產(chǎn)大型買方，在2023年投資動能卻雙雙熄火，壽險業(yè)交易金額不足百億元，建設(shè)公司也止於500億元交易水準(zhǔn)。信義全球資產(chǎn)公司分析，受經(jīng)濟、政策等因素影響，壽險業(yè)、建商在2023年投資多持觀望態(tài)度，但這類買方資金充裕，不會停止在商用市場布局，反而會著手?jǐn)M定新的投資策略，2024年交易動能是否回升，端看經(jīng)濟環(huán)境是否降息、央行信用管制是否鬆綁等。

信義全球資產(chǎn)公司統(tǒng)計，壽險公司2023年前11月購買商用不動產(chǎn)及土地交易量僅64億元，較2022年同期銳減86％。其中投資土地交易量為53億元，為國泰人壽購入桃園中壢區(qū)普忠段、臺中烏日區(qū)新站南段土地貢獻；在商用不動產(chǎn)投資量縮幅度最明顯，2023年僅有11億元，較2022年同期縮減幅度達97％，顯示壽險業(yè)在雙北地區(qū)已難尋覓合適投資標(biāo)的，呈滿手現(xiàn)金卻無處下手。

另一個商用不動產(chǎn)大咖買方建設(shè)公司，在打炒房政策及選擇性信用管制政策影響下，購地動能減弱，相比自2019年起連三年建商獵地規(guī)模都突破千億元水準(zhǔn)，2023年前11月建商在商用及土地市場投資規(guī)模減退至540億元，購置區(qū)域集中在臺北、臺中兩地，顯示建商購地評估更為保守，但可觀察到建商逐步加大比重購置商用不動產(chǎn)，2023年就砸下140億元購置工業(yè)地產(chǎn)等商用產(chǎn)品。

信義全球資產(chǎn)公司總經(jīng)理林三智分析，壽險業(yè)有大筆資金需要穩(wěn)健的停泊點，商用不動產(chǎn)自然成為最好的去處，但在連續(xù)升息拉高壽險業(yè)投資不動產(chǎn)最低投報率門檻，導(dǎo)致雙北市已難找到可投資標(biāo)的，觀察壽險業(yè)不會停止購置商用不動產(chǎn)，但會調(diào)整布局策略，其一，看好產(chǎn)業(yè)需求，鎖定工業(yè)廠辦、倉儲用地等工業(yè)地產(chǎn)；其二，因應(yīng)內(nèi)需市場回溫，民間消費動能強勁，著手布局商場、旅館等收益型產(chǎn)品。

因應(yīng)市場變化，建商投資商用不動產(chǎn)也有調(diào)整，林三智總經(jīng)理進一步說明，信用管制政策緊縮土建融，削弱建商交易動能，2024年建商布局將朝向兩個方向，其一，建商獵地眼光從素地轉(zhuǎn)向具有土地開發(fā)價值的不動產(chǎn)，例如精華地段透天店面、屋齡老舊商業(yè)大樓，或是有工業(yè)立體化開發(fā)潛力的廠房，此類產(chǎn)品現(xiàn)況可收租、未來可開發(fā)改建增值，進可攻、退可守更為彈性；其二，除住宅產(chǎn)品外，較有實力的大型建商會更加積極購入可開發(fā)商辦、廠辦的商用土地。

觀察2023年商用不動產(chǎn)買方結(jié)構(gòu)，雖然少了壽險業(yè)者、建設(shè)公司大手筆獵地掃樓，但自用型買方嶄露頭角，展現(xiàn)強勁的交易動能，在2023年已投下近7百億元購入土地及商用不動產(chǎn)，又以辦公、廠辦類產(chǎn)品交易最為旺盛；此外，投資置產(chǎn)型買方也挹注了超過150億元的交易量，顯見商用不動產(chǎn)抗通膨的特性，因此備受高資產(chǎn)族群青睞。

信義全球資產(chǎn)公司提醒，雖然全球經(jīng)濟已逐步從疫情中復(fù)甦，但在戰(zhàn)爭等地緣政治風(fēng)險下，明年經(jīng)濟展望仍存有隱憂，因此靈活的投資策略，將資產(chǎn)依據(jù)區(qū)域優(yōu)勢及產(chǎn)品特性，彈性多元布局、調(diào)節(jié)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，在變動的金融市場中顯得更為重要。